打脸预测？和专家分析的不一样，头部房企开始布局三四线城市

　　今天先承认个事儿，此前对于房企布局的预测我们打脸了!

　　由于此前北上广深四座一线城市和一些南方二线城市的土拍热度形成鲜明反差，因此我们曾大胆预测今年土拍市场将加剧分化，房企只会在一线城市和热点二线城市布局。但事实上，已有龙头公司做出了相反的布局策略。6月9日，碧桂园以溢价率21.56%的总价33.83亿元竞得“沈阳城建天和置业有限公司70%股权及债权”，成功获得浑南东湖5宗地(“长青湾公园南地块”)，开启了在沈阳的土储布局。这次布局总占地面积30.37万平方米，曾是城建天和于2011年12月28日竞得。据悉，当时的成本价格仅为11.87亿元。

　　不过有媒体爆料，虽然交易成功，但是碧桂园获得之后并不能立刻投入开发。因为此前城建天和在2011年那地址后并未对地块进行开发，大部分的土地多为净地状态，小部分还存在建筑拆迁问题。

　　知情人士透露，DL-1223号F6-1地块存在水源井，且产籍未注销，未拆迁完毕;此外，项目土地内存在五三劳改所、市农业机械化研究所、民宅等部分房屋尚未拆迁完毕，相关房屋土地产籍未注销完毕;同时，土地契税尚未缴纳。项目土地内存在高压线路横跨。而这些都是亟待碧桂园来解决的开发前问题。因此，碧桂园在五宗地块的投资远远不止6月9日的33.83亿元，后续的清理、拆迁费用都将由碧桂园支付。

　　据介绍，目前碧桂园在沈阳的在售项目有9个，相关人士介绍称，2020年1-5月碧桂园在沈阳项目的销售面积在各房企中排名第7，多个项目实现销售额同比上涨。碧桂园今年在沈阳的布局最早始于3月31日，碧桂园以2.77亿元竞得苏家屯区瑰香街西钱松西路北地块，楼面价2300元/平方米，溢价率21%。

　　很多人都将碧桂园在沈阳的投资看作是与整体市场逆行，而碧桂园自有自己的盘算。近5年，沈阳市土地资源一直处于紧缺状态，作为东北重要城市和辽宁省经济文化中心，沈阳对省内其他市县的人口吸附力仍然很强，所以即使其人才吸引能力不如北上广深，但是在整个东北地区，沈阳的房地产市场需求一直很稳定，商品房量价走势均有稳步上涨且仍处在合理范围，因此碧桂园看好其在东北的产期潜力，因此才会决定于此深耕。

　　而此前在4月17日，沈阳市房产局推出人才新政和购房补贴新政，高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年)在沈阳买新房，将享受到优惠200元/平方米和契税全额补贴的两项奖励政策，也在一定晨读上为沈阳住房带来一定“刚需”。

　　而更让人感到惊讶的是，沈阳只是今年碧桂园区域布局的其中一站，事实上碧桂园的土储投资在今年将会呈现“深耕三四线，下沉五六线，谨慎投资一二线”的局面，与此前不少专家对于龙头房企布局的预测截然相反。做出这样的决定是因为在碧桂园看来，其产业的发展趋势必须要和中国的城镇化发展趋势是保持一致。在城镇化中寻找红利，那就需要在三四线甚至五六鲜城市中寻找机会。不过碧桂园对于投资也有自己的考核，只有城市的常驻人口超过100万，有相对强大购买基础的城市，碧桂园才会进行投资。