大促之下，碧桂园深圳项目观麓花园，能否如期开盘？

　　自5月份楼市彻底回温后，各大房企的销售热情一下子也跟着上来了，近期，龙头房企碧桂园在天猫上线官方旗舰店并宣布推出覆盖浙江、福建两省19城约60个项目的房源。此外，碧桂园也将于近日在一线城市深圳推出新楼盘。

　　此前已有网友上传了一张海报，内容为龙岗碧桂园观麓花园开始接受诚意登记。据悉，该项目预计推出305套房源。此前，碧桂园罕在深圳的布局，而此次观麓花园项目更像是碧桂园在深圳开疆拓土的信号，此前已有消息披露该观麓花园的权益可售货值逾20亿元。碧桂园内部员工透露，项目将于8月底开盘，目前售价也未定出。

　　此前，碧桂园布局深圳楼市的方式多是以收购及与其他企业合作供应的方式进行，而碧桂园在深圳的合作项目多为“旧改”，例如此次推出的项目观麓花园就是碧桂园云麓国际社区的一部分，后者据悉原为龙岗水一村城市更新单元。

　　此前我们的文章中就提到过碧桂园相对于在一二线城市扩储，其更倾向于对沈阳这样有一定经济体量的三四城市的土地投资，同时也在着眼于对五六线房地产市场的尝试。而从碧桂园在近几年对于深圳的投资就能窥见其在布局层面调整的决心。据悉，碧桂园在深圳的项目数量降至22个，意味着半年时间里减少了14个项目。

　　不过碧桂园观麓花园入市的消息虽然在业内引发了较大关注，但是生活在深圳本地的购房者对此却并未表现出太大反应。毕竟该项目曾在过去两年传出三次开盘消息，但是该项目却一直待定至今，因此最近传出的等级消息已无法嫌弃购房者心中的波澜，谁知道这次的开盘会不会再次拖延。

　　而在此前网友透露的“诚意登记”海报中，目前碧桂园对于楼盘已做了较为清晰的描述，其中，推售A栋有305套房源，户型多以67-89平方米的小户型为主，为准现房销售。根据此前深圳住建局发布的《2020年深圳市计划入市商品房情况 (住宅及商务公寓)》，碧桂园观麓花园是龙岗宝龙街道计划入市的唯一项目，预售涉及商品住宅864套、7.99万平方米，以及商务公寓160套、5100平方米。

　　碧桂园观麓花园的项目人员向观点地产新媒体提供的说法是，项目开盘时间可能在8月底，目前尚未确定价格，可供参考的是周边项目售价，其中在售一手房大约3.9万元/平方米，二手房大约4.6万元/平方米。

　　二观麓花仅是碧桂园云麓国际社区的其中一期，另外两期是观岭、观璟。公开信息显示，碧桂园云麓国际社区总建面约达80万平方米，原为水一村城市更新单元，于2013年纳入城市更新计划，2015年获批规划草案，2016年被碧桂园从深广瀛集团手中购得。碧桂园也据此介入开发水一村附近的洋桥与汉田片区城市更新。此外，除了水一村、洋桥与汉田，深广瀛还有积谷田等城市更新项目。据当时公布的信息，碧桂园在与深广瀛签约公司合作后，将获得龙岗获取建面约260万平方米的项目，而其初步估算货值达1000亿元。在碧桂园业绩报告中，截至2019年上半年，碧桂园云麓国际社区观麓的楼面地价约为1.4万元/平方米，权益可售建面5.64万平方米，权益可售资源为20.59亿元，据此推算售价约3.65万元/平方米，对比该地块的土地成本，碧桂园在该项目的开发将会保留较大的盈利空间。因此有业内人士估算，如果按照目前周边项目在售价3.9万元/平方米为基准，碧桂园在观麓的权益可售资源将升至近22亿元。

　　虽然在“旧改”项目中，碧桂园为自己留下了客观的利润空间，但是这并不能改变碧桂园在布局上将会作出实质性调整。在一众房企都扎堆投资一二线城市时，碧桂园逆流走向三四线城市并提出“环抱一二线城市”的发展战略，因为碧桂园对一二线的价值判断基本上已经达到“前所未有的高度”。

　　有数据统计，早在2018年底，碧桂园在深圳储备的项目就达到40个，城市更新储备用地约150万平方米，总货值达4000亿元。但是到了2019年，碧桂园在深的投资可谓是戛然而止，欧资料显示，截止2019年底，碧桂园在深圳已披露权益项目个数仅为9个，较半年前增加1个，对应权益可售资源却减少至217亿元;潜在项目13个，较半年前减少15个，潜在权益可售资源降28%至1408亿元;合计项目个数22个，总体减少14个，总权益可售资源降25.6%至1625亿元。碧桂园在深圳的项目布局开始呈现收缩的态势。而不局限于深圳，碧桂园披露的在东莞、惠州且定位目标市场为深圳的项目储备，在过去一年间也出现大幅度下降，包括惠州项目个数从76个降至42个。

　　针对碧桂园在深圳做出的项目换仓，业内偶认识并不意外，由于近些年碧桂园一直在做战略调整，因此通过买入卖出置换，换仓调整对于很多房企来说都是保成本的明智之举。尤其是今年，碧桂园在土储布局上已明确将原则变更为“坚持深耕三四线，坚决下沉五六线，谨慎投资一二线”。目前，碧桂园已通过调研确认其进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，而这将为碧桂园赢得更多的窗口红利期。

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